マンションで雨漏りが起こる原因は？対処法はある？
マンションやアパートといった共同住宅のオーナー様、あるいは管理組合の皆様にとって、「雨漏り」の発生は非常に緊急性が高く、そして対応が難しい頭の痛い問題です。
戸建て住宅とは異なり、マンションの雨漏りはその原因がご自身の所有範囲（専有部分）にあるとは限りません。
建物の躯体や他の住戸といった複雑な要因が絡み合うため、原因の特定が非常に困難なケースが多々あります。
そしてその一滴の漏水を放置することは、建物の構造体を蝕み資産価値を著しく低下させるだけでなく、他の入居者様を巻き込む大きなトラブルへと発展しかねない、深刻なリスクをはらんでいます。
この記事では、そんな複雑で厄介なマンションの雨漏りについて、その主な原因から発見した際にまず何をすべきか、そして最も気になる「責任の所在」について、建物のプロフェッショナルとしてその全てを分かりやすく徹底的に解説していきます。
マンションで雨漏りが起こる主な原因
マンションの雨漏りは、屋根や屋上だけでなく建物のあらゆる場所から発生する可能性があります。
その主な原因となる5つの箇所について見ていきましょう。
上層階からの浸水
雨漏りだと思っていたら実は天候に関わらず水が漏れてくる水漏れだった、というケースは非常に多いです。
その原因の多くは上層階の住戸の内部にあります。
例えばキッチンやお風呂、洗面所、あるいは洗濯機の給排水管が経年劣化によって破損し、そこから水が漏れ出し階下の天井にシミとなって現れるのです。
また上階の居住者の不注意によるお風呂の水の溢れさせや、ベランダに置いた植木鉢への過剰な水やりが原因となることもあります。
雨の日以外にも水漏れが続く、あるいは特定の時間帯にだけ水の音が聞こえるといった場合は、上階からの水漏れを疑い管理会社を通じて状況を確認する必要があります。
サッシからの浸水
窓や出入り口のサッシ周りも雨漏りの主要な侵入経路の一つです。
サッシと外壁のコンクリートとの隙間は「シーリング（コーキング）」というゴム状の材料で埋められていますが、このシーリングは紫外線などの影響で10年前後で硬化し、ひび割れたり剥がれたりしてしまいます。
この劣化したシーリングの隙間から吹き込んできた雨水が壁の内部へと侵入し、サッシ下の壁や床に雨漏りを引き起こします。
またサッシ自体に歪みが生じたり、あるいはサッシ下のレールにゴミが詰まったりすることで、雨水が室内へオーバーフローしてくるケースもあります。
ベランダからの浸水
ベランダやバルコニーは常に雨風にさらされる非常に過酷な環境であり、雨漏りの原因となりやすい場所です。
床の表面はFRP防水やウレタン防水といった防水層で保護されていますが、これが経年劣化でひび割れたり剥がれたりするとその防水機能は失われます。
また床の雨水を外部へ排出するための「排水溝（ドレン）」に落ち葉やゴミが詰まると、ベランダがプールのようになり行き場を失った水がサッシの下などから室内へと浸入します。
さらに手すり壁の一番上にある「笠木（かさぎ）」のジョイント部分の劣化も見逃せない原因箇所です。
外壁からの浸水
マンションの外壁そのものも経年によって雨漏りの原因となります。
コンクリートの外壁に乾燥収縮や地震の揺れなどによって「ひび割れ（クラック）」が発生すると、そこが雨水の直接的な侵入口となります。
特に名刺の厚みが入るような幅0.3mm以上のひび割れは非常に危険なサインです。
また外壁がタイル貼りの場合は、タイルの浮きや剥がれ、あるいは目地の劣化によってその隙間から雨水が浸入することもあります。
こうした外壁の劣化は建物全体の防水性能を著しく低下させる深刻な問題です。
配管からの浸水
建物の壁や床の内部には、上階から下階へと雨水を流すための「雨水管」や、各住戸の生活排水を流す「排水管」といった様々な配管が通っています。
これらの配管が経年劣化によって腐食したり、あるいは継ぎ手部分が緩んだりすることで、そこから水が漏れ出し壁の内部や階下の天井に被害を及ぼすことがあります。
このケースは原因箇所が壁の内部にあるため特定が非常に困難であり、専門家による詳細な調査が不可欠となります。
一戸建ての雨漏りとの違い
マンションの雨漏りは、一戸建ての雨漏りと比べてその原因の特定や対応がより複雑になる傾向があります。
その主な違いを表にまとめました。
比較項目 | マンション | 一戸建て |
原因箇所の特定 | 非常に複雑。上階や隣戸など、他の住戸からの水漏れの可能性も常に考慮する必要がある。 | 比較的単純。屋根や外壁など、自身の建物の範囲に原因が限定される。 |
責任の所在 | 複雑。「共用部分」か「専有部分」か、また原因が誰にあるか（オーナー、管理組合、上階の居住者など）で責任者が異なる。 | 明確。建物の所有者である施主自身が全ての責任を負う。 |
関係者の調整 | 管理組合、管理会社、他の居住者、施工業者など、多くの関係者との複雑な調整が必要となる。 | 基本的に施主と施工業者との二者間の調整で完結する。 |
修理の自由度 | 共用部分の修理は管理組合の総会決議などが必要となり、すぐには実施できない場合がある。 | 所有者自身の判断で自由に修理の時期や内容を決定できる。 |
このようにマンションの雨漏りは、複数の住人が一つの建物を共有しているという構造的な特性から、権利関係や責任問題が複雑に絡み合うという大きな違いがあります。
マンションで雨漏りを発見した際にやるべきこと
入居者から雨漏りの一報を受けたら、オーナー様や管理組合としてパニックにならず落ち着いて行動することが大切です。
被害を最小限に食い止めるため、以下の4つのステップを迅速に進めましょう。
該当箇所を撮影する
雨漏りの状況は、原因を特定し、後の修理業者とのやり取りや火災保険の申請などを行う上で、非常に重要な「証拠」となります。
水が滴っている様子や天井・壁のシミが広がっていく過程などを、スマートフォンなどで写真や動画に撮影しておきましょう。
日付や時間も一緒に記録しておくことが望ましいです。
応急処置を行う
まず最優先すべきは室内への被害拡大を防ぐことです。
入居者の方にも協力をお願いし、天井から水滴が落ちてきている場合はその真下にバケツなどを置き、床が濡れるのを防ぎます。
家具や家電製品は濡れないように安全な場所へ移動させましょう。
ただし、あくまで室内での応急処置に留め、ご自身で屋根に上るなど危険な行為は絶対に避けてください。
管理会社に連絡する
分譲マンションの場合はまず、マンションの管理を委託している「管理会社」に速やかに連絡します。
管理会社は建物の構造や過去の修繕履歴を把握しており、提携している専門の修理業者も知っています。
その後の原因調査や業者手配などをスムーズに進めてくれる、最も頼りになる最初の窓口です。
契約書や保険を確認する
雨漏りの修理責任や費用負担を明確にするため、マンションの「管理規約」やご自身が加入している「火災保険」の契約内容を確認しておきましょう。
管理規約にはどこまでが共用部分でどこからが専有部分なのかが詳細に定められています。
また火災保険は、台風などの自然災害が原因の場合、修理費用が補償される可能性があります。
マンションで雨漏りが起こった際の責任の所在
オーナー様にとって最も頭の痛い問題が、この「責任の所在」、すなわち修理費用を誰が負担するのかという問題です。
これはマンションが「賃貸」か「分譲」かによって考え方が大きく異なります。
賃貸マンション
賃貸マンションやアパートの場合、建物の所有者はオーナー様（大家）です。
民法では貸主は借主が安全で快適に暮らせる状態の部屋を提供する義務（修繕義務）を負うと定められています。
したがって、外壁のひび割れや屋上の劣化といった建物の経年劣化が原因で発生した雨漏りの修理費用は、原則として全てオーナー様が負担することになります。
ただし、雨漏りの原因が入居者の不注意（例えばベランダの排水溝を詰まらせたなど）にある場合は、その入居者に修理費用を請求できることもあります。
分譲マンション
分譲マンションの場合、責任の所在は雨漏りの原因が「共用部分」にあるのか「専有部分」にあるのかによって明確に分かれます。
国土交通省の「マンション標準管理規約」によれば、外壁、屋上、バルコニー、窓サッシといった建物の構造躯体や全居住者が使用する部分は「共用部分」とされています。
これらの共用部分の劣化が原因で発生した雨漏りの修理費用は、管理組合が積み立てている「修繕積立金」から支出されます。
一方、住戸の内部にあるキッチンやお風呂の給排水管の破損など、その部屋の所有者（区分所有者）のみが使用する「専有部分」が原因で階下に水漏れを起こしてしまった場合は、その部屋の所有者が個人として修理費用と損害賠償の責任を負うことになります。
雨漏りの原因を特定し家のSOSを見逃さない
今回は、マンションのオーナー様や管理組合の皆様を悩ませる「ベランダの雨漏り」について、その原因から対処法、そして責任の所在までを網羅的に解説しました。
雨漏りは、建物が発している「SOS」のサインです。
そのサインを見逃さず早期に対処すること、そしてサインが出る前に予防的なメンテナンスを行うことが、オーナー様の大切な資産と入居者の安全な暮らしを守ることに繋がります。
株式会社カメダ総合塗装は、雨漏りの原因究明から最適な修繕工事のご提案、そして将来の再発を防ぐための高品質な塗装・防水工事まで、豊富な実績と専門知識でオーナー様のお悩みにワンストップでお応えします。
